11.29杭州土地点评：限价放开不等于加预期

住在杭州网11月29日讯（记者 魏盼）今日，杭州三宗无限价地块入市，结果也基本在意料之中。

新天地东新地块经历多轮竞价，最终楼面价36568元/㎡，由绿城溢价22.9%竞得。

南部卧城地块与富春湾新城地块分别为底价、低溢价成交，由本土民企浙江国丰集团、杭州得亿建设&富阳君羿贸易竞得。

新天地“贴身肉搏”的地价参照

东新宅地最终溢价22.92%，最终成交价定格在36568元/㎡，相比“贴隔壁”限房价不限地价的伟星星晖嘉和府（36259元/㎡）仅贵了309元/㎡。

据浙报传媒地产研究院了解，该地块至少有7家房企参与竞价，基本为此前在区域内已有项目落位的房企，最后一手出价者是目前市场公认的品牌溢价能力较强的绿城。

可以看出，参与的房企对于该地块的授权价相对较为一致，以隔路的伟星星晖嘉和府作为参照，换句话说，即使房价限价放开，对于东新这块地也并未多加预期，房企趋于谨慎。

分析原因，其一是板块内目前一二手倒挂并不突出。虽然周边改善次新小区如棠前嘉悦府等均尚未交付，但稍远一些的西房·香栖天第成交价仅4-4.4万/㎡左右、绿城·春来枫华成交价在5.2-5.3万元/㎡左右。

其二，与伟星星晖嘉和府“贴身肉搏”。两个项目仅相隔长浜弄，区位基本相同、容积率相近，且两个项目前后成交仅相隔3个月，互为竞品。

（图源：决策通系统）

其三，新天地板块年内出地较多，限价竞品多。地块所在新天地板块近年来出地较为频繁，仅2024年已出让四宗地块。除了目前在售的西房·宸樾恒久府和下一个月或将开盘的伟星项目之外，还有处于三塘单元的绿城·沁百合和中天&海威项目。

因此，该宗地块的溢价范围实际已在市场预料之中。

事实上这也完全印证了浙报传媒地产研究院此前的判断：

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本土民企试水外围低总价、差异化地块

此次蜀山地块以及富春湾新城低密宅地均由本土民企竞得，底价及近底价成交。

其中，萧山蜀山宅地由萧山当地民营企业浙江国丰集团以3.3亿元竞得，该项目容积率仅1.3；富阳区富春湾新城宅地为区域内首宗低密宅地，容积率仅1.05，最终3轮竞价溢价6.58%成交，由杭州本土民企杭州元木房地产开发有限公司以1.6亿元竞得。

目前，南部卧城以及富春湾新城目前在售产品均以高层为主，这两宗低密宅地后期产品类型均与目前在售产品形成明显差异。

与大型房企相比，本土民企因核心宅地竞争激烈，更倾向于采取更为稳健的投资策略，在熟悉区域、熟悉环境下，寻找合适的小体量、低总价、差异化的项目进行投资，以降低投资风险并寻求长期回报。

图源：省网上交易中心

萧山蜀山项目竞得者——浙江国丰集团创建于1996年，是一家拥有房屋建筑工程施工总承包特级、市政公用工程施工总承包壹级等多项资质的综合性企业，业务涉及建筑、市政、园林、地基基础、房地产、项目代建、劳务分包、物业服务、酒店管理等诸多领域。

事实上，国丰集团并非首次参与宅地竞拍。早在杭州实行“封顶摇号”土拍政策期间，国丰集团就多次出手，并与杭州金秋置业有限公司组成联合体摇中“望阙”项目，最终该项目由兴耀操盘，国丰也同时分得一杯羹。而此次直接拿地的参与性、目的性更强。

图源：省网上交易中心

另一位竞得者杭州元木房地产开发有限公司，则为杭州得亿建设管理有限公司与富阳本地民企——杭州富阳君羿贸易有限公司合作组建。